Interdiction à la vente de passoire thermique : tout sur la nouvelle loi 2023

Passoires thermiques : quels sont les logements concernés ?

En France, on estime que plus de 4 millions d'habitations sont des passoires énergétiques. Ce sont des logements trop gourmands en énergie et polluants.

Pourquoi ont-ils une consommation énergétique excessive ? Parce qu'ils sont équipés de systèmes de chauffage et de production d’eau chaude trop anciens ou qu'ils possèdent une mauvaise isolation. 

D’ailleurs, la grande partie des passoires thermiques sont les anciens bâtiments, en particulier tous ceux construits avant 1975. Il faut dire qu'à cette époque, on ne se souciait malheureusement guère des performances énergétiques des bâtiments. Si la première loi sur les économies d’énergie est promulguée en 1978, ce n’est que dans les années 2000 que la France s’engage significativement contre le réchauffement climatique en s’inscrivant dans la transition énergétique. 

Comment reconnaître une passoire thermique ? Il suffit de consulter le diagnostic de performance énergétique, DPE, obligatoire pour toute vente ou location de biens immobiliers.

Les passoires énergétiques sont les habitations notées F et G au DPE, c’est-à-dire celles dont la consommation d'énergie est égale ou supérieure à 450 kWh/m2/an.

Bon à savoir

Une passoire thermique n’est pas un bien insalubre. Il s’agit d’une habitation affichant un mauvais DPE (classe F ou G) c'est-à-dire un logement trop énergivore et polluant. 

Rappelons que le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, est un bilan thermique et climatique. Il est déterminé à partir des caractéristiques du bâtiment, sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, GES.

Loi Climat et Résilience : ce qui change en 2023 

Entrée en vigueur en 2021, cette nouvelle loi s’attaque aux logements les plus gourmands en énergie.

Des sanctions pour les logements en location

Pour obliger les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la loi Climat est particulièrement drastique. Le calendrier prévoit des interdictions progressives.

Voici les dates clés à retenir :

• 2022 : gel des loyers des passoires thermiques. 
• 2023 : interdiction de louer des logements ayant un DPE G.
• 2028 : interdiction de location des biens ayant un DPE F.
• 2034 : interdiction de louer des habitations ayant un DPE D.

Quelles nouvelles normes pour vendre une maison ?  L'audit énergétique une obligation

Depuis le 1er avril 2023, tous les propriétaires de passoire thermique doivent obligatoirement réaliser un audit énergétique avant la mise en vente.

Ce bilan énergétique, établi par un auditeur professionnel, est beaucoup plus poussé et précis que le DPE. Il permet notamment de savoir quels travaux de rénovation énergétique entreprendre.

Ajoutons que la loi Climat prévoit d’étendre cette obligation aux logements de classe E en 2025 et de classe D en 2034. 

Rénovation énergétique : la directive EPBD adoptée en Europe

Le 14 mars 2023, le Parlement Européen a voté une nouvelle directive pour lutter contre le dérèglement climatique et améliorer les performances énergétiques des bâtiments : l'EPBD, Energy Performance of Building Directive.

Les Etats membres souhaitent que “ tous les bâtiments soient conformes aux normes minimales de performance énergétique, en commençant par les bâtiments les moins performants.” (Article 9 de la Directive Européenne).

Le texte impose comme la loi française un calendrier strict et des objectifs ambitieux :

• 2030 : les émissions de GES, Gaz à Effet de Serre, sont réduites de 55 %.
• 2050 : le parc immobilier européen est neutre sur le plan climatique.

À la différence de la loi Climat, cette mesure s'adresse à tous les propriétaires, occupants et bailleurs. Tous doivent donc réaliser des travaux de rénovation thermique pour réduire la consommation énergétique de leurs logements et vivre dans de meilleures conditions.

Est-il interdit de vendre des passoires thermiques ? 

Si le but de la loi française, comme de la directive européenne, est commun : rénover le parc immobilier pour réduire son empreinte carbone voire la supprimer. Aucune des deux lois ne mentionne explicitement que les logements ayant un DPE F ou G sont interdits à la vente. 

Une interdiction serait en effet très complexe à mettre en œuvre. Certains propriétaires, en situation de grande précarité, sont dans l'impossibilité de rénover leur logement. L'objectif de ces lois n'est pas de les précariser encore plus mais plutôt d'imposer aux états et aux collectivités de les accompagner à rénover en leur proposant des aides financières.

Achat d'une passoire thermique : une opération de plus en plus difficile

Si aucune interdiction de vente officielle n'est donc promulguée, force est de constater qu'acheter une passoire thermique devient très complexe.

Ce sont aujourd'hui les banques qui freinent en rendant beaucoup plus contraignant l'accès aux crédits immobiliers. Précisons que pour les banquiers, il n'y a aucune exception : cette contrainte touche ainsi autant les particuliers souhaitant acquérir leur résidence principale que ceux voulant réaliser un investissement locatif.

Par exemple, pour acheter un logement locatif, les loyers perçus ne sont plus ajoutés à vos revenus pour les logements classe G. Pour les biens ayant un DPE F, seuls 50 % des loyers sont comptés. 

Comme l'audit énergétique est désormais obligatoire, les établissements financiers consultent également la liste des travaux de rénovation énergétique nécessaires. Ils ont ainsi une vision des dépenses à réaliser qu'ils ajoutent au prix du bien.

Autre difficulté : la baisse du taux d’endettement à 30 %. Le but de cette réduction est de contraindre les investisseurs à avoir suffisamment d’argent pour réaliser tous les travaux de rénovation énergétique. 

Enfin, en l’absence de travaux de rénovation thermique, les passoires thermiques sont vouées à perdre de la valeur. Pour les établissements prêteurs, en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, cette opération n’est pas intéressante voire risquée. Une raison supplémentaire pour ne pas favoriser l’accès au crédit.

Bon à savoir :

Pour les biens affichant un mauvais DPE, on peut s'attendre encore à de nouvelles mesures de l’État : augmentation de la taxe foncière, loi imposant les travaux de rénovation énergétique… Ces nouvelles réglementations obligeraient les propriétaires de passoires thermiques dans l'incapacité de rénover leur bien à le céder à un prix de vente décoté. 

Vendre ou rénover : que faire ?

Votre appartement est une passoire thermique 

Dans ce cas, la question de la rénovation doit être discutée avec les copropriétaires de l’immeuble. Il est en effet très probable que des travaux sur les parties communes soient nécessaires. 

Votre maison est une passoire énergétique, Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle, nous vous conseillons de réaliser un audit énergétique. Vous pourrez ainsi avoir une idée plus précise des travaux de rénovation à réaliser pour améliorer le DPE de votre logement.

Bénéficiez d’un accompagnement global avec Lamy

Pour vous aider à faire les bons choix, Lamy vous conseille : 

• Identification des travaux de rénovation énergétique.
• Accompagnement personnalisé : choix des prestataires, montage financier…

Bon à savoir : 

Les avantages d'opter pour un projet d’éco-rénovation sont nombreux : vous valorisez votre bien, réduisez vos factures énergétiques et gagnez en confort. 

Quelles sont les aides en 2023 pour la rénovation énergétique ?

Pour encourager les propriétaires à rénover leurs biens, le gouvernement a instauré de nombreux dispositifs :

• Ma Prime Rénov’ : une aide de l’ANAH permettant de réaliser de nombreux travaux : remplacement du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, isolation.
• MaPrimeRénov’ Sérénité : un dispositif destiné aux propriétaires, occupants ou bailleur les plus précaires,
• L’éco prêt à taux zéro : un crédit sans intérêt permettant à tous d’emprunter jusqu’à 30 000 € pour réaliser ses travaux.
• La TVA à taux réduit à 5,5 %
• Les CEE, Certificats d'Économie d'Énergie : des aides délivrées par les fournisseurs d’énergie.