Interdiction de location DPE F et G : que faire ?

Nouveau critère de décence et gel des loyers : les nouvelles obligations des passoires énergétiques

Le locataire a droit à un logement décent, ce qui signifie que le propriétaire doit répondre aux cinq critères essentiels. Tout d'abord, le logement doit avoir une surface minimale adéquate. De plus, il doit être sûr et sain, sans présenter de risques pour la sécurité ou la santé du locataire. En outre, il ne doit pas être infesté d'animaux nuisibles ou de parasites. Le logement doit également répondre à des normes de performance énergétique minimales afin de garantir une consommation d'énergie raisonnable. Enfin, le propriétaire doit fournir certains équipements essentiels. Si le logement ne respecte pas ces critères, le locataire dispose de recours pour faire valoir ses droits.

La notion de décence énergétique

Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère à part entière de décence des logements. On parle d'ailleurs désormais de décence énergétique. Plus exactement, les biens faisant l'objet d'un nouveau contrat de location depuis cette date, doivent respecter le seuil maximum de consommation annuelle d'énergie finale (et non d'énergie primaire), soit 450 kwh/m². Il s'agit des plus énergivores des logements de classe énergétique G, qualifiés de G+.

Les loyers des passoires thermiques ne peuvent plus être revalorisés

Conformément à la loi Climat et Résilience, les loyers des passoires thermiques ayant un DPE F ou G sont gelés depuis le 24 août 2022. Certains contrats de location prévoient en effet une clause de révision. Le propriétaire bailleur peut alors réviser le loyer annuellement en se basant sur l'IRL (indice de référence des loyers). Une revalorisation désormais caduque pour les passoires thermiques.

Calendrier de la nouvelle réglementation : quels sont les logements interdits à la location ?

Depuis le 1er janvier 2023, les logements G+, dont la consommation annuelle est supérieure à 450 kwh/m² sont interdits à la location. Si cela ne concerne pour l'instant que les nouveaux contrats de location, le dispositif s'étendra à toute la classe énergétique G et aux contrats en cours dès le 1er janvier 2025.

Le reste des passoires thermiques, soit les logements ayant un DPE F seront eux aussi concernés par cette interdiction de location à compter du 1er janvier 2028, puis ce sera le cas des logements de classe F en 2034.

Atteindre la neutralité carbone d'ici à 2050

Avec l'évolution de la réglementation et l'instauration de mesures telles que l'interdiction de mise en location, l'État ambitionne de soutenir les rénovations énergétiques dans le secteur du bâtiment, dans le but d'atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050. Le Ministère de la transition écologique rappelle que "le bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre" avec une consommation de 45 % d'énergie finale et des émissions de CO² de l'ordre de 27 %.

La rénovation énergétique des logements et des bâtiments tertiaires répond à un triple enjeu : lutter contre le changement climatique, soutenir le pouvoir d’achat et améliorer la qualité de vie des Français - Source : Ministère de la transition écologique

La rénovation énergétique des logements répond à des enjeux majeurs. Les passoires thermiques, ces logements mal isolés ayant un DPE F ou G représentent encore aujourd'hui 5 millions de logements en France. Dans ce contexte, 3,8 millions de ménages rencontrent des difficultés à payer leurs factures de chauffage. 

La rénovation énergétique comme solution aux enjeux économique et environnementaux

Pour les propriétaires bailleurs, la réalisation de travaux dans les logements donnés en location répond à de multiples objectifs.

Réduire les coûts énergétiques

La rénovation énergétique permet de réduire la consommation d'énergie des logements, ce qui se traduit par des factures d'énergie moins élevées. Les propriétaires bailleurs cherchent à améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens afin de réduire les charges liées à la consommation d'énergie.

Améliorer le confort des locataires 

Les travaux de rénovation énergétique permettent d'améliorer le confort thermique des logements. Une meilleure isolation, par exemple, permet de maintenir une température agréable en hiver tout en limitant les surchauffes en été. Les propriétaires souhaitent offrir un environnement plus confortable à leurs locataires.

Valoriser le patrimoine immobilier

La rénovation énergétique peut contribuer à valoriser les biens immobiliers (on parle de valeur verte). Les logements énergétiquement performants sont de plus en plus recherchés sur le marché locatif, ce qui peut permettre aux propriétaires de louer plus facilement leurs biens et de fixer des loyers plus élevés.

Répondre aux exigences réglementaires

En France, il existe des réglementations liées à la performance énergétique des logements, telles que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et les obligations de rénovation énergétique imposées aux bailleurs. Les propriétaires bailleurs cherchent à se conformer à ces exigences pour éviter d'éventuelles sanctions ou limitations de la location de leur bien.

Contribuer à la protection de l'environnement

La rénovation énergétique permet de réduire l'empreinte carbone des logements en limitant leur consommation d'énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Certains propriétaires bailleurs sont sensibles aux enjeux environnementaux et souhaitent contribuer à la transition énergétique et à la lutte contre le dérèglement climatique en rénovant leurs biens de manière plus durable.

Bon à savoir:

Lamy accompagne les propriétaires bailleurs qui souhaitent entreprendre des travaux de rénovation efficaces pour atteindre l'étiquette énergétique visée et ainsi sortir du statut de passoire thermique, allant de l'audit énergétique à la définition d'une stratégie de travaux, en passant par l'identification des aides financières.

Objectif : DPE D

Pour pouvoir continuer à proposer leur(s) logement(s), les propriétaires bailleurs concernés par le calendrier des interdictions de mise en location doivent envisager des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux peuvent s'inscrire dans le cadre d'une rénovation par poste (changement d'un seul équipement, par exemple) ou d'une rénovation globale (système de chauffage, pompe à chaleur, isolation thermique des murs par l'extérieur, installation d'une ventilation, etc.). 
Pour cela, ils peuvent s'appuyer sur des dispositifs et des aides financières proposés par l'État ou à l'échelle locale. C'est notamment le cas de :

• MaPrimeRénov',
• L'Éco-PTZ (éco prêt à taux zéro),
• Les certificats d’économie d’énergie (CEE),
• Le chèque énergie pour les ménages très modestes,
• La TVA réduite à 5,5 % pour certains travaux, etc.

Qu'importe les travaux envisagés, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à mettre en place une stratégie leur permettant d'améliorer la performance énergétique de leur logement de manière significative pour atteindre à minima la classe énergie D. Il est, en effet, préférable de rénover un logement en une fois quitte à reporter la mise en location de quelques mois, que de rénover au rythme de la réglementation.

Bon à savoir:

Le DPE individuel est obligatoire pour louer ou vendre un logement du parc locatif privé. Le DPE collectif est lui aussi obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Sa durée de validité est de 10 ans.

MaPrimeRénov' et ses variantes

MaPrimeRénov' se décline en plusieurs piliers en fonction des travaux entrepris et du profil du demandeur.

• MaPrimeRénov' Sérénité est destinée aux propriétaires occupants qui réalisent des travaux permettant d'améliorer la performance énergétique d'au moins 35 %,
• MaPrimeRénov' Copropriétés s'inscrit dans le cadre de rénovation énergétique globale dans les parties communes, avec un gain énergétique d'au moins 35 %,
• Il existe aussi des forfaits « rénovations globales » d'un montant de 5 000 à 10 000 €.

Peut-on augmenter les loyers après des travaux de rénovation ?

Oui, il est possible d'augmenter les loyers après des travaux de rénovation, sous certaines conditions et en respectant les dispositions légales en vigueur en France métropolitaine.

La principale méthode utilisée pour augmenter les loyers est la révision annuelle, qui est régie par l'Indice de Référence des Loyers (IRL). L'IRL est un indice publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Il permet de calculer légalement la révision annuelle des loyers en fonction de l'évolution des prix à la consommation.

En général, les travaux de rénovation énergétique peuvent justifier une augmentation de loyer, notamment si ces travaux ont permis d'améliorer l'efficacité énergétique du logement. Cependant, il est important de noter que l'augmentation doit respecter les limites fixées par la loi.

La clause de révision du bail permet d'ajuster le montant du loyer en fonction de l'IRL. Cette clause, présente dans le contrat de location, prévoit une périodicité pour la révision (généralement annuelle) et précise comment l'augmentation sera calculée. La formule de révision est généralement basée sur le dernier indice de référence publié par l'INSEE.

Il est à noter que l'augmentation du loyer doit respecter certaines règles. Par exemple, pour les locations vides à usage de résidence principale, la hausse annuelle du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'IRL du dernier trimestre publié par rapport à celui du même trimestre de l'année précédente. En outre, certaines villes appliquent l'encadrement des loyers, imposant aux bailleurs de respecter un certain plafond.

De plus, la rénovation énergétique peut également donner lieu à d'autres dispositifs d'encouragement financier, tels que des subventions ou des aides financières, qui peuvent contribuer à compenser les coûts des travaux et éventuellement permettre une augmentation du loyer.