Loi climat et résilience : la rénovation énergétique, quelles conséquences pour votre logement ?

Loi Climat et Résilience : état des lieux

Après avoir été votée à l'unanimité par l'Assemblée Nationale, la loi n° 2021-1104 "portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets" est définitivement promulguée le 24 août 2021.

Avec cette nouvelle loi, le gouvernement place l'écologie et la transition énergétique au cœur de la société. Fruit des travaux de la Convention citoyenne pour le climat, la loi Climat touche en effet tous les domaines : l'éducation, la consommation, les déplacements, le logement. 

L'impact de la loi Climat et Résilience sur l'immobilier

Pour atteindre l'objectif ambitieux d'une neutralité carbone en 2050, un des grands chantiers de cette loi est l'immobilier. En effet, le secteur du bâtiment est responsable, à lui seul, d'un quart des émissions de gaz à effet de serre en France et sa consommation représente plus de 40 % de toute l'énergie consommée sur l'ensemble du territoire. 

Un nouveau DPE plus transparent

Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, est un bilan énergétique et climatique. En fonction de la consommation énergétique primaire et des émissions de GES, Gaz à Effet de Serre, d'un logement, une classe lui est attribuée. Les habitations sont classées de A à G. 

Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE a évolué. Les seuils des 7 classes ont également changé :

• DPE A : pour les logements les plus performants dont la consommation d'énergie primaire est égale ou inférieure à 70 kWh/m²/an.
• DPE B : pour les logements ayant une consommation d'énergie primaire égale ou inférieure à 110 kWh/m²/an.
• DPE C : pour les logements ayant une consommation d'énergie primaire égale ou inférieure à 180 kWh/m²/an.
• DPE D : pour les logements ayant une consommation d'énergie primaire égale ou inférieure à 250 kWh/m²/an.
• DPE E : pour les logements ayant une consommation d'énergie primaire égale ou inférieure à 330 kWh/m²/an.
• DPE F : pour les logements ayant une consommation d'énergie primaire égale ou inférieure à 420 kWh/m²/an.
• DPE G : pour les logements les plus énergivores et polluants, ayant une consommation d'énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an. Les logements dépassant les 450 kWh/m²/an sont classés G+.

L'accent sur la notion de logement décent 

Rappelons tout d'abord les critères de décence pour un logement, au regard de la loi :

• Une surface habitable d'au moins 9 m².
• La garantie de l'absence de risques pour la santé et la sécurité des locataires.
• Un niveau de confort minimal : arrivée d'eau potable (chaude et froide), système de chauffage, cuisine...
• L'absence de nuisibles ou de parasites.
• Des performances énergétiques minimales : la consommation énergétique ne doit pas dépasser 450 kWh par mètre carré et par an.

La loi insiste sur le fait que les Français doivent vivre "dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été." Elle ajoute donc le confort thermique comme un critère de décence. Une façon explicite d'imposer aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les logements les plus énergivores.

Loi Climat : les conséquences pour les propriétaires bailleurs

Gel des loyers en 2022

Depuis août 2022, la loi Climat interdit aux propriétaires bailleurs d’augmenter le loyer des logements classés F ou G au DPE, que ce soit lors d'un renouvellement de bail ou d'une nouvelle location. 

Cette interdiction s'applique sur tous les logements locatifs, meublés ou nus. Le loyer ne doit pas dépasser le "loyer de référence majoré". Si tel est le cas, le locataire est en droit de contester le montant de son loyer pour montant abusif.

La clause d'indexation permet aux bailleurs de réviser chaque année le prix de leurs loyers en fonction l’indice de référence des loyers (IRL). Les habitations de classe F ou G n'ont plus le droit depuis août 2022 d'appliquer l'IRL. C'est pourquoi on parle de "gel des loyers" pour les passoires énergétiques.

Si des travaux de rénovation énergétique sont entrepris et qu’ils ont permis à l’appartement de changer de classe au DPE, alors tous ces interdits sont levés.

Bon à savoir :

L'éco-conditionnalité empêchant toute hausse de loyers pour les habitations F ou G au DPE, est valable dans toute la France métropolitaine, y compris dans les communes appartenant à des "zones tendues".

Notez que l'Outre-mer bénéficie d'un délai supplémentaire et ne sera touché par cette interdiction qu'à partir de début juillet 2024.

Interdiction de location des passoires thermiques

Depuis le 1er janvier 2023, les logements ayant un DPE G+ sont interdits à la location.

La loi Climat et Résilience s'attaque aux "passoires thermiques" en fixant un calendrier strict pour les propriétaires bailleurs : 

• 2025 : mise en location interdite pour les logements de classe G au DPE.
• 2028 : mise en location interdite pour les logements de classes F et G au DPE.
• 2034 : location interdite des logements de classes E, F et G au DPE.

Bon à savoir :

Le DPE est une obligation en cas de vente ou de location. La classe doit impérativement apparaître sur toutes les annonces immobilières. La mention "logement à consommation excessive" doit être obligatoirement ajoutée pour les logements ayant un mauvais DPE. Notez que les annonces doivent également donner une estimation de la facture d'énergie annuelle.

Loi Climat : quelles obligations en cas de vente de sa maison ?

Obligation de réaliser un audit énergétique

En plus du DPE, la loi climat impose aux propriétaires la réalisation d'un audit énergétique avant la vente de leur logement.

L’audit énergétique permet de déterminer avec précision les points à améliorer pour consommer moins d’énergie. Ce rapport propose plusieurs solutions de rénovation et l’estimation accompagnée du montant des dépenses théoriques ainsi que des dispositifs d’aide financière que le propriétaire peut solliciter. 

Pour un logement de classe F ou G, l’audit énergétique propose : 

• Un bouquet de travaux permettant de transformer la passoire énergétique en logement BBC (bâtiment basse consommation) 
• Les travaux de rénovation thermique à effectuer pour atteindre la classe E du DPE.

L’obligation de l’audit énergétique pour vendre votre maison ou votre appartement est en vigueur à partir de :

• 1er septembre 2022, pour tous les logements de classe F ou G.
• 1er janvier 2025 pour les habitations de classe E.
• 1er janvier 2034, pour les logements de classe D.

Quelles sont les obligations en copropriété ?

La loi climat et résilience oblige également les copropriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes.

Elle impose plusieurs mesures :

• La réalisation d’un DPE collectif pour toutes les résidences et immeubles construits avant janvier 2013. Il doit être renouvelé tous les 10 ans.
• La détermination d’un plan pluriannuel de travaux (PPT), mis également à jour tous les 10 ans. Ce plan inclut la liste des travaux de rénovation thermique nécessaires pour améliorer l’empreinte carbone de la résidence et faire des économies d’énergie. Il indique aussi une estimation du coût des travaux de rénovation en copropriété, du gain énergétique et propose un calendrier pour la réalisation des travaux indispensables à entreprendre d’ici 10 ans.
• Le fond de travaux devient obligatoire dans toutes les copropriétés, y compris les plus petites (moins de 10 lots). Ce fond permet notamment de financer tous les travaux indispensables pour sauvegarder l’immeuble ou ainsi que les travaux de rénovation énergétique prévus dans le PPT. 

Calendrier des obligations en copropriété pour ces prochaines années :

Renforcement des aides pour la rénovation énergétique

Pour encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique souvent coûteux, l'Etat propose de nombreuses aides financières :

• Ma Prime Rénov', une aide pour tous les propriétaires, sans condition de ressources. Depuis 2023, cette prime inclut un nouveau service : Mon accompagnateur Rénov'. Ce professionnel accompagne ainsi les particuliers à déterminer les travaux de rénovation à effectuer et choisir des prestataires de qualité.
• Les autres aides de l'ANAH : Ma Prime Rénov Sérénité pour les ménages plus précaires et Ma Prime Rénov' Copro pour inciter également les syndicats de copropriétaires à réaliser des travaux dans les parties communes de leurs immeubles ou résidences.
• L'éco prêt à taux zéro, éco PTZ, un crédit sans intérêt.
• La TVA à taux réduit à 5,5 %.

Enfin, il est possible de profiter aussi de subventions locales. Pour connaître vos possibles, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre municipalité. Il est également possible d'avoir un aperçu des aides des collectivités locales sur le site de l'ANIL.

Bon à savoir

Lamy accompagne les propriétaires occupants ou bailleurs à réaliser des travaux de rénovation pour réussir à changer de classe au DPE et sortir ainsi leur logement du statut de passoire thermique.

Nous vous proposons une offre complète pour vous aider à déterminer les travaux de rénovation à entreprendre, à vous entourer de professionnels RGE de confiance et vous accompagner à profiter de certaines aides financières.

Loi Climat et rénovation énergétique pour votre logement : ce qu'il faut retenir

Quels types de mesures sont pris par la loi Climat et Résilience pour éradiquer les passoires énergétiques ?

La loi Climat et Résilience impose des mesures qui impactent directement le secteur de l'immobilier et en particulier les logements les plus énergivores.

En effet, l'objectif du gouvernement est clair : il souhaite rénover le parc immobilier français, responsable à lui seul de près de 25 % des émissions de GES, gaz à effet de serre, dans le pays. Avec près de 5 millions de logements classés F ou G au DPE, le premier objectif de l'État est de lutter contre les passoires thermiques.

Les mesures touchent essentiellement les propriétaires bailleurs qui ne pourront plus louer leurs logements ayant un mauvais DPE, s'ils ne réalisent pas de travaux de rénovation énergétique. 

Si vous souhaitez vendre une passoire thermique, sachez que l'audit énergétique est devenu obligatoire avant toute vente.

Enfin, si les propriétaires et les acheteurs ne sont contraints par aucune interdiction, les passoires thermiques risquent d'être fortement décotées dans les années à venir.

Quelles sont les conditions pour louer un appartement en 2023 ?

La mise en location d'un appartement en 2023 contraint les propriétaires bailleurs à respecter quelques critères :

• Toutes les annonces immobilières de mise en location doivent obligatoirement mentionner le DPE du logement et donner une estimation du montant de la facture énergétique annuelle.
• Les loyers des passoires thermiques classées F ou G au DPE sont gelés. Cela signifie qu'ils ne peuvent pas être augmentés.
• Les logements classés G+ sont interdits à la location depuis janvier 2023.

Quels logements ne peuvent plus être loués ?

La loi Climat impose aux propriétaires bailleurs un calendrier sévère pour lutter contre les passoires thermiques :

• 2022 : Gel des loyers des logements classés F ou G tant que des travaux de rénovation énergétique ne sont pas entrepris.
• 2023 : Interdiction de louer des passoires énergétiques de classe G+ au DPE. Ces biens immobiliers ont une consommation énergétique primaire dépassant 450 kWh/m²/an. 
• 2025 : Tous les logements de classe G sont interdits à la location.
• 2028 : L'interdiction de location s'étend aux logements de classe F au DPE.
• 2034 : Toutes les habitations de classe E au DPE ne peuvent plus être louées.

Quel avenir pour les logements les plus énergivores de classe F ou G ?

Depuis 2022, le loyer des logements de classe F ou G ne peut plus être augmenté que ce soit dans le cadre du renouvellement des baux d'habitation comme pour les nouveaux contrats de location. 

Mais, pour les bailleurs, les difficultés ne s'arrêteront pas là. En l'absence de travaux de rénovation énergétique leur permettant de changer de classe au DPE, leurs appartements seront progressivement interdits à la location. En 2025 pour les habitations de classe G et 2028 pour les classes F.

Les propriétaires souhaitant vendre risquent de rencontrer des difficultés du côté des établissements financiers. Les banques rendent l'accès au crédit beaucoup plus difficile pour l'achat de passoires thermiques. Une décote est donc à attendre pour ces logements.